Tegevuste korrigeeritud vahendid – AFFO
Sisu
Kinnisvarainvesteeringute investeerimisfondide tehingutest (AFFO) saadud korrigeeritud vahendite eraldamine
AFFO maailmas navigeerimine
Tegevuste korrigeeritud vahendid (AFFO) on kinnisvarainvesteeringute fondide (REIT) valdkonnas ülioluline finantsmõõdik. See artikkel heidab valgust AFFO keerukusele, selle olulisusele REITide hindamisel ja selle arvutamise metoodikale.
Peamised ülevaated:
- AFFO pakub nüansirikast perspektiivi REIT-i jääkrahavoogudele, võttes arvesse korduvaid kapitalikulutusi.
- Erinevalt lihtsatest tegevustest (FFO) arvestab AFFO maha lisakulud ja hõlmab sissetulekuallikaid, nagu üüritõusud.
- Vaatamata ametliku valemi puudumisele hõlmavad AFFO arvutused tavaliselt üüri tõstmise, kapitalikulude ja rutiinse hoolduse korrigeerimist.
AFFO müstifitseerimine
Kuigi AFFO pole kogu tööstusharus standarditud, eelistavad analüütikud selle kõikehõlmavat lähenemisviisi REITi tegeliku tulupotentsiaali hindamisel. Võttes arvesse kulusid, nagu kapitalikulud ja hoolduskulud, annab AFFO täpsema ülevaate REIT-i võimest dividende teenida.
AFFO arvutus:
- Alustuseks määrake FFO, mis hõlmab rahavoogusid konkreetsetest tegevustest, sealhulgas liising-, soetus- ja intressikulud.
- Netoarvu saamiseks lahutage FFO-lt kinnisvara müügist saadud kapitalikasum.
- Arvutage AFFO, kohandades FFO-d täiendavalt üüritõusude, kapitalikulude ja tavapärase hoolduse jaoks.
Illustreeriv näide: AFFO arvutamine
Vaatleme hüpoteetilist stsenaariumi: REIT, mille puhaskasum on 2 miljonit dollarit, amortisatsioon on 35 000 dollarit ja amortisatsioon 50 000 dollarit. Lisaks teenis REIT ühelt kinnisvaramüügilt 400 000 dollarit ja teisest kinnisvarast 100 000 dollarit kahjumit. Netoüür tõusis 40 000 dollarini, kapitalikulutused 75 000 dollarit ja rutiinsed hoolduskulud 30 000 dollarit.
Arvutus:
- FFO: 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ – (400 000 - 100 000 $) = 1 785 000 $
- AFFO: $ 1 785 000 + $ 40 000 - $ 75 000 - $ 30 000 = $ 1 720 000
Lisaks traditsioonilistele mõõdikutele
REITide hindamisel võivad tavapärased mõõdikud, nagu kasum aktsia kohta (EPS) ja hinna-kasumi suhe (P/E), alla jääda. AFFO pakub nüansirikkamat vaatenurka, pakkudes ülevaadet REITi tegevuse tõhususest ja suutlikkusest luua jätkusuutlikku tulu.