Ümberringi hüpoteek
Sisu
Hüpoteeklaenude saladuste avamine: põhjalik juhend
Hüpoteeklaenude keerukusest arusaamine
Sukelduge kinnisvara rahastamise põnevasse valdkonda ja tõenäoliselt kohtate kõikehõlmavat hüpoteeki, mis on teisese rahastamise nüansirikas vorm. Põhimõtteliselt on ümbrishüpoteek väikelaen, mis hõlmab kinnisvara olemasolevat võlakirja, millele lisandub kinnisvara ostuhinna katmiseks võetav lisalaen. See ainulaadne rahastamisviis võimaldab müüjatel saada tagatud veksli, mis on sisuliselt seaduslik IOU, mis tähistab tasumata summat.
Seda finantsinstrumenti nimetatakse ka tagatislaenuks, esmaseks hüpoteeklaenuks, müügilepinguks, ülekandeks või kõikehõlmavaks hüpoteeklaenuks. See finantsinstrument pakub alternatiivi tavalistele pangahüpoteekidele, kusjuures müüja võtab endale rolli, mida tavaliselt täidab finantsasutus.
Hüpoteeklaenude ümberkujundamise mehaanika dešifreerimine
Sageli kasutatakse refinantseerimisvahendina või kinnisvara rahastamise vahendina, kui olemasoleva hüpoteegi lahendamine osutub keeruliseks, ühendavad üldised hüpoteegid eelmise hüpoteegi tasumata summa vajalike lisavahenditega. Seejärel teeb laenuvõtja uue tagatislaenu pealt suuremad maksed, mida laenuandja kasutab algse võla tasumiseks, tagades samas kasumimarginaali.
Olenevalt laenudokumentides sisalduvatest tingimustest võib vara omandiõigus kiiresti uuele omanikule üle minna või jääda müüja omandisse kuni laenu täieliku rahuldamiseni.
Erinevustes liikumine: ümberkaudne hüpoteek vs. teine hüpoteek
Ehkki nii üldised hüpoteegid kui ka teised hüpoteegid kuuluvad müüja rahastamise alla, on neil erinevad omadused. Näiteks teist hüpoteeki kasutatakse allutatud hüpoteegina, mis on hangitud ajal, mil esialgne hüpoteek jääb aktiivseks. Tavaliselt nõuavad teise hüpoteegi intressimäärad kõrgemad ja väiksemad laenusummad võrreldes esmaste hüpoteekidega.
Seevastu ümbrishüpoteek integreerib algse märkuse uude hüpoteeklaenu maksesse, pakkudes sujuvamat rahastamisviisi. Teise hüpoteegi, algse hüpoteegi saldo ja uue hinna ühendamisega uue hüpoteegi moodustamiseks, mille tulemuseks on keerulisem finantsstruktuur.
Illustreerivad ülevaated: hüpoteegi stsenaariumi lahtiharutamine
Ümbritseva hüpoteegi keerukuse selgitamiseks kaaluge järgmist stsenaariumi: Hr Smithil on kinnisvara, mille hüpoteegi saldo on 50 000 dollarit 4% intressimääraga. Seejärel müüb ta kinnisvara 80 000 dollari eest proua Jonesile, kes võtab 6% intressimääraga hüpoteegi kas hr Smithilt või alternatiivselt laenuandjalt. Proua Jonesi maksed hr Smithile hõlbustavad tema esialgse 4% hüpoteegi tasumist.
Selle stsenaariumi korral kogub hr Smith kasumit, mis tuleneb erinevusest ostuhinna ja esialgse hüpoteegi saldo vahel, samuti intressimäärade erinevusest. Siiski on oluline märkida, et olenevalt laenulepingu spetsiifikast võib kinnisvara omandiõigus minna üle proua Jonesile. Seevastu maksejõuetuse korral jääb laenuandjale või kõrgemale sissenõudjale õigus vara sulgeda ja tagasi nõuda.